オフィスの選び方とは？7つのポイントを押さえよう！

「そろそろオフィスを移転したいが、何を基準に選べばいいのかわからない」
「候補となる物件はいくつかあるが、比較のポイントが分からず決めきれない」
バックオフィス担当者としてオフィス選びを任されると、こうした悩みに直面する方は少なくありません。

オフィス選びは、立地や賃料だけでなく、従業員の働きやすさや将来の事業拡大まで見据えて検討すべき、経営に直結する重要なテーマです。
しかし、確認すべき項目は多岐にわたり、優先順位を誤ると「移転したのにかえって不便になった」「想定外のコストがかかった」といった失敗にもつながりかねません。

そこで本記事では、中小企業のバックオフィス担当者に向けて、オフィスの選び方を7つのポイントに整理して解説します。

 

オフィス選びが企業経営に与える影響

オフィスは単に「働く場所」というだけでなく、企業の成長や経営基盤を左右する極めて重要なアセット（資産）です。

オフィス選定が企業経営にどのような影響を与えるのか、3つの観点から解説します。

従業員の働きやすさと生産性への影響

オフィスの環境は、従業員のモチベーションや日々の生産性に直結します。

たとえば、駅から近く通勤ストレスが少ない立地、適切な温度管理ができる空調設備、集中とリラックスのメリハリをつけられるレイアウトなどは、業務効率を大きく向上させます。
逆に、デスク間隔が狭く騒音が響くような環境では、従業員のストレスが溜まり、生産性の低下や離職率の上昇を招くリスクがあります。

採用力・企業イメージへの影響

オフィスの外観や内装、立地は、企業のブランドイメージを体現するものです。

求職者が面接でオフィスを訪れた際、清潔感があり洗練されたオフィスであれば、「この会社で働きたい」という意欲を高めることができます。

また、取引先や顧客を招きやすい立地や会議室を備えていることは、企業の社会的信用や信頼感の獲得にも大きく貢献します。

コスト構造への影響

オフィスにかかる費用（賃料、共益費、水道光熱費など）は、企業にとって大きな固定費となります。

一度、契約すると簡単に変更できないため、経営状況に対して過大な賃料の物件を選んでしまうと、キャッシュフローを圧迫し続けます。

また、入居時の内装工事費用や、退去時の原状回復費用（保証金の償却など）といったイニシャルコスト・ランニングコストの総額を正しく把握し、コスト構造を最適化することが求められます。

オフィスの選び方｜押さえるべき7つのポイント

最適なオフィスを選ぶためには、多角的な視点から物件を評価する必要があります。

ここでは、バックオフィス担当者が必ず押さえるべき「7つのポイント」を解説します。

1．立地・アクセスで選ぶ

立地はオフィス選びにおいて最も重要視される要素の一つです。以下の3つの視点からアクセス性を検証しましょう。

従業員の通勤利便性

主要な乗換駅から近いか、複数路線が利用可能かなど、社員の通勤負担を軽減できるか。

取引先へのアクセス

営業活動や来客が多い場合、主要取引先への移動がスムーズに行えるエリアか。

最寄り駅からの徒歩分数

駅から徒歩5分以内」など、実際の歩行ルートに坂道や信号待ちがないかも含めて確認します。

2．予算・コストで選ぶ

オフィス関連コストは、月々の「ランニングコスト」と初期・退去時の「イニシャルコスト」に分けて予算を組み立てます。

コスト分類	具体的な項目
ランニングコスト	毎月の賃料、共益費・管理費、水道光熱費、ネット回線費、清掃費など
初期費用（入居時）	保証金（賃料の3〜12ヶ月分が目安）、仲介手数料、前家賃、火災保険料、内装・什器購入費、引っ越し費用など
退去時費用	原状回復費用、保証金の償却（敷引き）など

一般的に、毎月の賃料・共益費は「売上高の5～10%」に収めるのが健全な経営の目安とされています。

3．規模・人数で選ぶ

オフィスの面積は、現在の従業員数だけでなく、将来の採用計画（増員予定）を見据えて決定します。

一般的なオフィスにおける1人あたりの必要面積の目安は、「約2.5〜3坪（約8.2〜10㎡）」とされています。
これにはデスクスペースだけでなく、会議室や通路、受付などの共有スペースも含みます。

テレワークやフリーアドレスを導入する場合は、出社率を考慮して、よりコンパクトな面積に抑えることも可能です。

4．レイアウト・設備で選ぶ

物件の形状や設備スペックが、自社の求める働き方に合致しているかを確認します。

室内の形状

柱の位置や部屋の形（長方形や正方形がレイアウトしやすい）によって、有効活用できる面積が変わります。

空調システム

「個別空調（部屋ごとに温度調整可能）」か「セントラル空調（ビル全体で一括管理）」かを確認します。働きやすさの観点からは、柔軟に温度調整ができる個別空調が推奨されます。

OAフロア

配線を床下に収納できるOAフロア（フリーアクセスフロア）が導入されているか。

電気容量・ネット回線

PCやサーバーを多用するIT企業などの場合、ビルの電気容量や光回線の引き込み状況が十分か。

5．セキュリティ環境で選ぶ

情報漏洩対策や社員の安全確保のため、セキュリティ体制の確認は必須です。
ビル全体のセキュリティ（機械警備、オートロック、防犯カメラ、有人管理など）に加え、自社の専有部への入退室管理システムが導入可能かを確認しましょう。

また、新耐震基準（1981年6月以降の建築基準）を満たしているか、ハザードマップ上で浸水や土砂災害のリスクがないかといった「防災・BCP（事業継続計画）」の視点も欠かせません。

6．契約条件で選ぶ

賃貸借契約の内容は、将来の移転や事業縮小・拡大の柔軟性に大きく影響します。

契約形態

一般的な「普通借家契約（更新可能）」か、期間満了で契約が終了する「定期借家契約（原則更新なし）」か。

解約予告期間

退去を希望する何ヵ月前に予告が必要か（オフィス物件では一般的に「6ヶ月前」が多い）。

原状回復義務

退去時にどこまで元の状態に戻す必要があるか。指定の施工業者を使うルールがあるか。

7．周辺環境・テナント層で選ぶ

オフィスビルの周辺環境や、同ビル内に入居している他のテナントの属性も、日々の業務に影響を与えます。

周辺の利便施設

ランチができる飲食店、コンビニ、郵便局、主要銀行の支店やATMが近くにあるか。

ビル内のテナント層

ほかの階に騒音や振動を発生させる店舗が入っていないか、自社の企業イメージを損なうような業種のテナントが入居していないか。

オフィス選びでよくある失敗と対策

オフィス移転を経験した多くの企業が陥りがちな失敗例と、それを防ぐための具体的な対策を紹介します。

立地や賃料だけで即決し、後から不便が発覚する

失敗例

「駅から徒歩3分で格安の物件」を見つけて即決したものの、実際は急な坂道があり、周辺に飲食店が全くなく、社員から不満が噴出した。

対策

候補物件は必ず複数の時間帯（朝の通勤時間帯、昼休み、夜間）に実際に歩いて内見し、周辺の飲食店や人通りの状況を肌で確かめましょう。

増員計画を考慮せず、早期に手狭になる

失敗例

現在の人数にぴったり合わせたオフィスを選んだところ、半年後に事業急拡大に伴う採用が決まり、すぐにスペースが足りなくなって再移転を余儀なくされた。
対策

今後2〜3年の人員計画をあらかじめ算出しておきます。

もし急な増員が予想される場合は、コワーキングスペースの併用や、フリーアドレス化による省スペース設計を検討しましょう。

契約条件の確認不足で退去時に想定外の費用が発生する

失敗例

退去時の原状回復費用が想定の2倍以上かかり、さらにビルの指定業者しか使えない契約になっていたため、相見積もりによるコスト削減もできなかった。

対策

入居契約を結ぶ前に、原状回復の範囲（B工事・C工事の区分）と、施工業者の指定有無を必ず確認し、退去時のシミュレーションを事前に行っておきます。

内見が不十分で設備トラブルに気づかない

失敗例

内見時に電気容量を確認しておらず、入居後にPCや複合機を同時に使うとブレーカーが落ちてしまい、追加の幹線引き込み工事に多額の費用がかかった。
対策

内見時には「電気容量（アンペア数）」「コンセントの位置と数」「天井高」「携帯電話の電波状況」などをチェックリスト化し、専門の仲介業者や内装業者を同行させて確認しましょう。

まとめ

オフィスの選び方は、単なる不動産探しではなく、企業の生産性向上、採用力の強化、そして健全な財務体質の維持に直結する重要な経営意思決定です。
今回ご紹介した「立地」「コスト」「規模」「設備」「セキュリティ」「契約条件」「周辺環境」の7つのポイントを軸に、自社にとっての優先順位を明確にすることから始めましょう。
事前の綿密なシミュレーションと、チェックリストを用いた丁寧な内見を行うことで、移転後のミスマッチを防ぎ、企業と従業員が共に成長できる最適なオフィス環境を実現できます。